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如果房子本身不存在了
新闻来源:admin   添加时间:2018-10-07 11:38   浏览次数:

  即使房屋倒塌,灾民的损失并非那么大,占房屋价值很大一部分的土地和税费仍然存在,即使刨除拆迁和城市配套,但土地本身的价值也仍然很大。

  四川雅安7.0级地震中,很多房屋倒塌了,这就引出一个问题:房子倒了,贷款还继续还吗?法律上的解释是,买房人向银行借了笔钱买房子,房子只是抵押物。因此,即使房子没了,也不能以此为理由来停止月供。如果拒绝还款,即使房子倒塌,银行仍可通过法律手段继续追讨,甚至拍卖贷款人的其他资产,拒绝还款的人也会在征信系统里留下信用污点。

  这种说法让人在感情上难以接受,很多人骂银行落井下石。但实际上,灾民的全部损失只是房屋的全部价值,并未遭受银行的第二次打击。

  在房屋交付之后,房屋的全部责任转移到业主,但如果房屋本身的质量存在问题,比如,承诺房屋的抗震烈度为8级,结果在遭遇7级烈度时就垮塌了,则房地产开发公司就必须承担赔偿责任。

  除了房地产公司应为建筑质量负责外,还有更重要的途径。实际上,从成本角度来看,房屋的价格包括了房屋的土地、建筑安装、税费、开发商利润等主要的几个部分。这几部分成本中,土地、税费并不会随着地震而毁损。在地震中损失、无法收回的仅仅是开发商的利润和建筑安装成本。从目前的国内房地产市场来看,不断上涨的土地出让金构成了房屋成本中的大头,除此之外,税费也是一个重要组成部分。相比之下,建筑安装成本并不高。这也就是说,即使房屋倒塌,灾民的损失并非那么大,占房屋价值很大一部分的土地和税费仍然存在,即使刨除拆迁和城市配套,但土地本身的价值也仍然很大。

  但是,根据目前法律,土地使用权是以房子为基础的,如果房子本身不存在了,与之相关的土地使用权就归为原始状态,收归国家所有,单个业主无法继续保留该权利。除非所有业主能够达成共识,共同行动,在原址上按原样重新建造该物业,才不必支付土地出让金。显然地震之后,这很难。

  1982年的宪法,用一句话“城市的土地属于国家所有”收回了全部土地,所有城市土地都为国有。土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和,虽然这种地租是采取的一次性收取方式,但仍然不能改变是租赁而非购买的性质。

  因此,国家与开发商,开发商与业主的合同中,涉及土地那一部分就属于租赁合同。就是说,当地震毁损建设时,建筑用地的所有者就应当将剩余的租金返还给开发商,开发商再返还给业主。

  如果这个原则能够依法得到确认,那么虽然房子没有了,但全体房主共同所有的土地使用权还存在。要么自己集资修建,如果仅算建筑安装成本,损失并不太大。要么,银行可对该土地使用权进行拍卖、一方面收回贷款、减小损失,同时也可以减轻灾民的负担。

   

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